商铺上演热销

投资转向商业地产

在住宅市场遭遇寒冬期时，厦门的商铺却连番上演热销。一时间，商铺销售似乎成为市场关注的热点。

7月底，岛内的水晶森林项目和岛外的乐活小镇项目的社区商铺均公开发售，结果当天纷纷出现热销。对此，业内人士分析，在目前住宅价格出现一定回落的背景下，商业地产成为投资者保值增值的重要途径，商铺因而备受追捧。

社区商铺受追捧

7月26日，位于集美灌口的乐活小镇项目举行“乐活集市”风尚生活购物街盛大开盘暨商家入驻签约仪式。记者了解到，当天有数百名知名品牌商家代表及意向投资者参加开盘仪式。这种热闹的场面，对现今处于淡季的厦门楼市来说实属罕见。

“销售情势极为热烈，开盘当天我们便销售出近百间商铺，到现在已卖出100多间。”谈起那天的商铺开盘情景，代理该项目的新景祥房地产策划代理公司营销总监柏云飞颇为兴奋。

同样是在7月份最后一个周末，住宅集团则推出了水晶森林及芸溪居住公园商业部分销售。“销售的情况还不错，位于岛内枋湖片区的水晶森林推出的店铺有25间，销售了21间。而位于同安的芸溪居住公园，其店面销售也很不错，卖出了30多间。”特工房产营销部经理刘德堂这样表示。
 
记者发现，无一例外，这三个楼盘热销的商铺都是社区型店铺。“这些都是社区商铺，主要是为社区配套而建。”柏云飞表示，社区商铺因总价低，投资金额相对较小，而且消费群稳定，因而比较受欢迎，为此，客户人群也比较广，像中等偏上收入的人也可以购买。“相对于其他类型的商业项目来说，社区商铺性价比高，面积也不大，大多为四五十平方米，投资吸引力挺大。”一位准备购买乐活小镇商铺的投资者这样说。

开发商缘何推商铺？

据业界介绍，在住宅预售阶段，作为项目配套的社区商铺一般比较低调。“正常来说，社区商铺推出的最好时机是在小区交房时，因为可根据住宅的销售情况预计社区消费人口，此时销售商铺往往能获得最大收益。”一位地产专业人士表示。

然而，记者发现，除了上述楼盘外，市场上还有不少楼盘计划将商铺推盘时间提前。那么，开发商为何要在此时频推商铺？“从去年下半年以来，在宏观调控新政作用下，住宅市场受到巨大冲击。在这种情况下，原本不被关注的商铺重新被重视。”刘德堂表示，以往住宅火爆时期，很少有人去关注商铺。现在住宅不好卖，市场仍有许多游资，这些游资不知该往哪里去，所以开发商重新重视商铺，可以把这些游资转移到商铺来，让投资者们继续关注地产。

而在柏云飞看来，今年以来持续的成交量萎缩，及购房者观望，影响了住宅销售速度。“一些开发商迫切需要回笼资金，必须主推社区配套商铺。此外，也希望通过销售商铺来带动住宅的销售。”柏云飞表示，销售商铺可以带来人气，从而促进住宅的销售，像乐活小镇店面开盘就带动了住宅热销。

此外，她还表示，许多社区商铺作为大盘本身的配套，是不可缺少的，推出社区配套商铺后，可以营造很好的社区居住氛围，从而吸引更多购房者到那里居住。

转向商业投资

记者了解到，在购买乐活小镇、水晶森林及芸溪居住公园的社区商铺人群中，有不少是社区业主及周边居民。“这些楼盘地理位置不错，盘子也比较大，商业氛围好，而周边商业配套又比较稀缺。因而，这些作为社区配套的店铺也就比较受欢迎。”一位业界人士这样告诉记者。

种种迹象显示，购房者投资方向似乎已转变，从住宅转向商业投资，商铺投资正越来越受投资者关注。“从6月份开始前来询问商铺的人不少，有时比住宅还多。”岛外一楼盘的销售人员这样告诉记者。对此，火车站附近一家房产中介机构的负责人陆先生也表示，现在二手住宅市场很冷清，接待的客户中有一半以上是来询问店面或者写字楼等商业物业。“其中，有许多台湾客户准备购买店面。”陆先生表示，台湾人现在来购买店面，除了与人民币升值有关外，主要是大陆店面回报率比较高。

在业界看来，投资者转向商铺，除了回报率高外，主要与现在住宅市场行情有关。在文灶附近拥有两套住宅的李先生告诉记者，自己原本打算再做住宅投资，但现在投资住宅的回报变得不确定，于是最近他打算物色一个社区商铺。

“现在有这样想法的投资客并不少。受高地价的影响，住宅投资成本提高，再加上政府的宏观调控，让市场上的这部分投资客对住宅投资难以上心，商铺投资成了他们新的下手对象。”陆先生这样认为。

一年赚10多万

店面投资受关注

住宅市场持续低迷，专业从事房地产投资的王先生不得不重新审视市场。“在最近的一个多月时间里，我把投资领域转向商业地产。”王先生告诉记者，早在2003年的时候，他就开始投资商铺。但随后的几年里，厦门住宅市场火爆异常，他的精力都转移到住宅投资。“现在应该是投资方向转变的时候了。”王先生表示，从今年3月开始，他已陆续抛售了手上几套住宅，如今正在物色商铺、写字楼、车库等商业物业。

“事实上，从近年来的情况看，厦门店面的回报率都不错，在位置比较好的地段，店面年回报率大约有5％。”王先生表示，在2003年时，他在火车站附近的紫荆园购买了两间社区商铺，当时价格是每平方米8000多元，现在可以卖到2万多元。“店面的租金每年也在不断增长，现在每年增长10％－15％。”王先生表示，加上每年的租金，现在这两间店铺每年可以赚10多万。

“据我了解，现在市场上的游资很多，都在寻找店铺投资，但一直找不到好地段的店面。”王先生表示，这些投资者比较喜欢投资带租约的二手店面，因为根据租金可以清晰了解回报率有多少，而一手店面由于开发商大多定价比较高，不确定的风险大些。

在王先生看来，商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。

投资社区商铺注意哪些？

较其他商业地产而言，社区商铺的特色就在于是作为住宅的配套设施而建的。由于依托社区稳定的人流，投资社区商铺的不可控因素较少，属于商铺投资中的“小盘活跃股”。然而，但凡投资总有风险，投资者该如何挑选社区商铺，才能获得相对较高、较稳定的收益呢？

对此，新景祥房地产策划代理公司营销总监柏云飞认为，一个专业的投资者有意向要投资某一个商铺的时候，应着重考量该商铺所在地的业态规划、消费能力、发展前景等。她表示，一般情况下，大规模社区的商铺投资价值相对较大，经营成功的几率也会大些；而一些规模较小的社区，除非是具备临街和面向流动客源较广泛的小规模社区，否则其升值潜力也有可能不足以抵消投资者资金的机会成本。“因此，投资者在进行社区商业投资时一定要了解该区域内包括商圈、住宅区的人口等，避免投资空门。”柏云飞这样表示。

除此之外，特工房产营销部经理刘德堂则认为，投资社区商铺必须要对社区业主的个性和特征有准确把握。“普通百姓的居住区和繁华商业街的消费能力不同，消费侧重点也不大相同。”刘德堂表示，社区商铺是服务社区居民的，主要依靠小区的消费人群。水晶森林根据客户调查，得出业主最希望的十种社区商店业态：布艺、美容美发、洗衣中心、蛋糕店、餐厅、茶庄、药店、便利店、银行、生鲜超市等。由此可见，社区消费多为日常生活的普通消费。

具有多年投资经验的王先生认为，在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，相对应的商铺销售价格也会较高，后期租金升值空间受限，因此投资价值不大；而选择正在发展中的区域，那里的商铺投资前景比较被看好。